Stress mit der Mietkaution

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Nicht alle Klauseln im Mietvertrag sind wirklich gültig - Ein Überblick über die Rechtslage

Ihr zieht aus eurer Bude aus und habt Stress mit dem Vermieter wegen der Kaution. Wir fassen für euch die aktuelle Rechtsprechung aus dem Bereich des Mieterschutzes zusammen: Endlich Semesterferien! Für viele bedeutet dies die lang ersehnte Erholung vom stressigen Uni-Alltag. Doch für einige ist jetzt nicht nur Faulenzen und süßes Nichtstun angesagt, sondern ein Umzug steht bevor. Sei es, weil man endlich mit dem Studium fertig ist und die Stadt verlässt, oder weil der Vermieter die Wohnung plötzlich selbst braucht.

Der im Wohnungswechsel erprobte Student weiß: So ein Umzug ist anstregend. Und er stellt einen vor jede Menge unschöner Aufgaben: Gläser einpacken, Möbel zerlegen, Kartons schleppen. Irgendwann taucht dann noch die leidige Frage auf, wie man am besten seine Kaution zurückbekommt. Muss man die Wände streichen oder doch nicht? Und was ist mit den Kratzern im Boden, die aber garantiert schon da waren, bevor man eingezogen ist?

Das Wichtigste vornweg: Vermieter sind auch nur Menschen. Und wer nun in der glücklichen Lage ist, Wohnungen vermieten zu können und bei Beginn des Mietverhältnisses eine Kaution in der Höhe von drei Monatskaltmieten erhält, könnte möglicherweise in Versuchung geraten und diese auf sein persönliches Konto zur Schuldentilgung oder zur Anschaffung des heißersehnten Plasmafernsehers einzahlen.

Das Ergebnis: Die Kaution würde ausgegeben und der Student sähe sie nicht wieder. Deswegen ist es gut zu wissen, dass der Vermieter verpflichtet ist, die Kaution auf einem separaten Konto getrennt von seinem eigenem Vermögen anzulegen.

Wenn das Mietverhältnis endet, ist der Vermieter verpflichtet, die Kaution „schnellstmöglich“ zurückzubezahlen. Wann dieser Zeitpunkt genau gekommen ist, ist von Fall zu Fall unterschiedlich. Doch im Allgemeinen wird von einer Rückzahlung innerhalb von drei Monaten ausgegangen.

Grundsätzlich ist der Vermieter nach § 535 I 2 BGB zur Instandhaltung der Wohnung verpflichtet. Es bleibt ihm aber überlassen, die sogenannten Schönheitsreparaturen auf den Mieter abzuwälzen. Dabei muss er jedoch einiges beachten.

Starre Fristen im Mietvertrag:
Ist in einem Mietvertrag eine starre Frist enthalten („der Mieter ist verpflichtet, nach drei Jahren die Küche und nach fünf Jahren den Gang zu streichen...“), ist der Mietvertrag in der Regel unwirksam. Aber Vorsicht: Dies gilt gerade dann nicht, wenn im Vertrag nur vage Formulierungen wie „im Allgemeinen“ oder „normalerweise“ stehen.

Der Grund dafür: Der Vermieter bringt so zum Ausdruck, dass er die Renovierungsverpflichtung dem tatsächlichen Renovierungsbedarf anpasst. Ausnahmen können sich nur dann noch ergeben, wenn eine unangemessene Benachteiligung des Mieters vorliegt. Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn die Frist trotz dieser Formulierungen unangemessen kurz ist (Beispiel: „im Allgemeinen ist der Mieter verpflichtet, nach (nur) einem Jahr den Gang zu streichen“).

Endrenovierungsklausel:
Weitere Probleme können sich aufgrund sogenannter Endrenovierungsklauseln ergeben. Wie sieht die rechtliche Lage beispielsweise aus, wenn jemand zu Beginn des Studiums in eine renovierte Wohnung gezogen ist, diese aber fast nie benutzt hat, weil er immer bei seiner Freundin übernachtet hat? Ist er verpflichtet, die Wohnung bei seinem Auszug wieder komplett zu renovieren?

Die typische Juristenantwort lautet: Es kommt darauf an. Wenn der Mietvertrag eine solche starre Klausel beinhaltet, die eine Renovierung unabhängig von der tatsächlichen Abnutzung vorschreibt, ist diese Klausel ebenfalls unwirksam.

Nicht zu beanstanden wäre es jedoch, wenn der Mietvertrag wirksam die Durchführung von Schönheitsreparaturen vorschreibt und dabei zugleich der Mieter verpflichtet wird, die Renovierungsarbeiten spätestens bei seinem Auszug nachzuholen. Hier gibt es Geld zurück.

Was aber nun, wenn jemand erst nachträglich davon Kenntnis erlangt, dass er gar nicht – wie vom Vermieter behauptet – hätte streichen müssen? Hat man dann einfach Pech gehabt oder besteht irgendeine Chance, die aufgewendeten Kosten wieder zurückzubekommen?

Der Bundesgerichtshof (BGH) bejaht Letzteres ( VIII ZR 302/07). Für denjenigen, der in Eigenregie gestrichen und renoviert hat, bedeutet dies nun, dass er vom Vermieter sowohl die Kosten für Material als auch für die eigene aufgebrachte Arbeitsleistung zurückverlangen kann.

Noch nicht geklärt ist jedoch die Frage, wann man diesen Anspruch gegen den Vermieter spätestens geltend machen muss, also ob man beispielsweise auch noch fünf Jahre nach dem Auszug sein Geld zurückverlangen könnte. Das Sinnvollste wird hier sein, die noch ungesicherte Rechtslage zu nutzen und so schnell wie möglich gegen den Vermieter vorzugehen.

IRENE MENZEL